主题：致广大动迁安置房购房者

您好！您是否在几年前买了动迁安置房，现在遇到了房东要违约或者因某种原因不能顺利过户的烦恼？如果您想拿到房子，请认真阅读以下文字，如果您根本不在乎最后能不能拿到房子，则不必仔细阅读。^_^  我们建议您立即诉诸法律途径解决、立即起诉。通过打官司过户几年前购买的限制交易期内的动迁安置房，有以下几大好处：

第一，少缴大笔交易税费。

第二，不受限购令约束。打赢了官司，因法院、仲裁委员会的生效法律文书过户的，不受限购令的约束，也不受政府其它楼市调控政策的约束，房地产交易中心也无权审查申请人是否具备购房资格。这也是购房者规避限购令唯一行之有效的办法。

第三，通过打官司过户，问题解决得最彻底，不留后患。通过打官司过户，不需要签订房地产主管部门制定的格式合同即房地产登记机构网上备案合同，不会因为前后两份合同的不一致而给自己留下后患。而且法院的结案法律文书是最确定的、终局的，是效力最强的、最硬的。如果不打官司，过户前必须再签订房地产登记机构的网上备案合同，如果按照当初的实际交易价格签，因转让总价过低，有可能被打成无效合同；如果按照今天的评估价签，房东可以根据前后合同约定的不同总价要求买家把差价补给他，这个差价往往比当初的实际购买总价还高得多。这样对买家来说，如何签订网上备案合同就是一个两难的、很难处理的问题，怎么签都有巨大的风险、都埋伏着很大的隐患。即使过户后，该房屋的利害关系人也可以起诉买卖双方，对该房屋主张权利。如果根据当初购房时签的合同、协议直接打官司，胜诉后强制执行过户，就无须再签订网上备案合同，完全避免了上述风险和隐患。

第四，可以提前过户。现在又改成必须动迁户的小产证满三年才能转让过户了。但政府的政策对法院审理民事案件没有约束力，通过诉讼可以提前过户，也只有诉讼才能提前过户。早两三年过户，您可以少担很多心、避免很多烦恼和损失。

我们建议您在读到我们这封信后立即向专业律师咨询，立即准备起诉，同时马上向法院申请财产保全，理由如下：

即使您当初跟房东签订的房屋买卖合同完全合法有效，如果您怠于行使权利，不通过司法途径积极维护和实现自己的权利，您也有可能最后拿不到房子。因为并非百分之百的有效合同都能得到实际履行，会有一些合同完全有效但是已经无法实际履行了的情况。大多数时候，仅仅房东违约、上下家之间打官司，对下家来说是比较简单好办的，复杂难办的是购房者跟第三人争夺同一套房屋。影响买家将所购房屋过户到自己名下的第三人有三大类：该房屋的共有人或隐性共有人、房东的债权人、其他买受人。现在一房多卖的现象已经很罕见，主要是所购房屋的隐性共有人和房东的债权人对该房屋主张

权利，是对买受人获得房屋产权的最大威胁。动迁安置房的产权来源特殊、复杂，往往有法律专业人士都难以查清的隐性共有人；当代城市里经济交往频繁密切，很多人的债权债务关系繁多复杂。如果在您向法院申请财产保全之前，有该房屋的隐性共有人或者房东的某个债权人向法院申请了财产保全，法院依据其申请查封了该房屋，或者在过户给你之前，房东把房子抵押给了别人，最后还能不能过户给你就很成问题了，至少官司会打得非常艰苦；如果房东把房子过户给了别人，即使是自己的父母子女，最后很有可能你就拿不到房子了，因为这房子已经是别人的财产了。而现在办理抵押、典当、房产证挂失补办、过户手续，都越来越简单越来越快，所需时间越来越短，您必须做到您是第一个向法院申请财产保全、请求查封这套房屋的，否则，最后您能不能拿到这套房子会很成问题。如果由于您没有及时向法院申请财产保全，房东把这套房子过户给了别人，那就神仙也很难帮您打赢官司拿到房子了。

因此，向法院申请财产保全、请求法院查封您所购买的动迁安置房，片刻也耽误不得、绝对大意不得。法院查封房屋后，必须在15日内起诉，15日不起诉的，法院立即自动解除保全措施。立即向法院申请财产保全的同时起诉，是确保您能拿到房子的唯一途径、唯一办法，除此之外，别无他法。

上海市百良律师事务所房地产部是专门从事房地产法律服务、代理动迁安置房买卖的专业法律服务机构。我们只做房屋买卖合同一项业务，是沪上唯一一家专门从事动迁安置房买卖法律服务的专业机构。我们代理购房审查把关、代拟动迁安置房买卖合同负责到产权过户，代理房屋买卖合同纠纷案实行风险代理，不胜诉不收费。四年来我们代写过二百多份动迁安置房买卖合同，代理过近百起动迁安置房买卖合同纠纷案件，代理买家的全部胜诉，迄今为止尚无一起败诉。当事人与我们签订委托代理合同后，我们全程提供优质高效一流的法律服务和房屋交易专业服务，直至办理完强制执行过户手续。我们根据当事人个案的具体情况为当事人作出全面分析，帮助当事人选择一条成本—收益比最大的解决途径，制订一个最妥当最周全的解决方案，竭尽全力保障和维护当事人的合法权益，帮助当事人以最小的成本和代价解决问题达到目的，实现当事人的利益最大化。