主题：“资金博弈”引导5月房价走向何方？（转载）

一、政策调控还在继续


目前的市场，我觉得主要还是政策调控影响下的市场走势，这个市场应该说是我们现有的政治环境、金融环境下市场趋势。那么我们的政策实施，应该说宏观调控并没有结束，还在继续。防止房地产业经济从过快到过热的调控手段方式，包括一系列的行政政策措施还在不断地出台。那么未来几个月会不会有新的政策出台？我觉得还会有。因为从目前这几个月的房价走势来看有反弹的迹象，这就是涉及到了我们的宏观政策怎么来调控市场，我们做市场的应该把市场发展过程进行量化、认识政策市场与金融市场的相互关系。对于我们现有的政策来说，一些地产商相对各自从不同的利益集团，从各自的角度来看这个问题，这些论调的效用，我觉得它对市场还是起到了抑制消费的作用。因为我们市场经济当中有一个信心指数，我觉得现在的信心指数和我们的刚性需求互相形成了一个矛盾。过去的一些经济手段方式和理论可能对我们现有的市场很难来解释，成交量在下降，价格在上涨。所以，包括我们政策的调控手段，可以说从三方面的秩序都在进行不断的市场博弈。我觉得这就是我们当前的现状。价格在涨，成交的量相对在缩，这就是目前我们调控的政策下的房地产市场现状。
第二个就是我们市场的观望情形，就是我们的预期信心指数，对市场会起到一个决定性的作用。另外更多的是现在土地的政策，我们叫闸门在关。另外一个就是现在发展商更加感到困难的寒冬就是我们的资金，金融政策对发展商的制约作用，我们叫断血，很多的发展商现在应该说资金的困难度越来越大，一大批的发展商可能会，就像潘石屹说的会不会百日具变，我觉得有这种可能性。因为很多的发展商现在贷款贷不到，从我现在接触的银行，包括基金，包括风险投资来说，他们贷款的难度现在越来越大。据说是有些银行是“四证”到位了，有指标没有钱，因为贷款银行储备金又上调了，现在银行盘子里以后没有足够的贷款的钱。所以我觉得对发展商来说现在的寒冬季节来临了，但是死亡之日是否来临？我看还要观察。

四、中国经济的“自行车理论”
股市的资金有没有流到房市，就看温州人有没有来投，温州人没有来投肯定这里面有问题，说明你的预期没有达到，或者是宏观调控政策还没有达到他想来投的时机。那么温州人现在投哪里？温州人现在从“炒房团”变成了“投资团”，投资资源性产业，比如说矿山，码头、铁矿这些项目。温州人现在投哪里？投越南，投柬埔寨，投老挝，现在投南朝鲜、北朝鲜，他不一定说因为你的政策一定要把我框这里，一定要在这里投，不是的，他完全可以跳出来。
真实的情况是现在说有7000亿的资金在往外流，包括一些海外热钱，去解决美国的次债危机。国家发改委要查，其实这当中有很多是民营资本。现在温州人是从“轻”到“重”，“轻”就是原来温州人做小的打火机，做鞋子，现在温州人做的是大型的港口，大型的码头，他趋向于重工业经济、规模经济了。如果说哪一天我们政策调整的好了，环境好了，他还会回来的。所以刚才我们讨论，股市一定会投到房地产市场，在今天的市场环境当中他们已经没有必然的联系了。因为我这个观念是在前五年，比如说我93年开始做房产的时候，那时候我们的金融环境，我们投市场环境比较狭窄，你这个钱不到这里来就到那里去，现在温州人资本实力有了，他不做鞋子了，他做港口，做大型的企业开发，他的资金一下子可以调动几十个亿出来。就是说现在我们考虑的问题不能老观念，我们谈这个问题的时候我们也要与时俱进，不能老是用过去的观念看现在的市场。如果还是像过去这样的观念；股市不行了钱就会到房市去，那现在的理论研究、政俯决策就又会走到偏路上去。
我看电视上龙永图、樊钢在谈市场经济的时候，他们的理论说我们的市场过快过热，那么我们要保证社会经济持续稳定地往前发展，我们现有的经济政策就是“自行车理论”，就是这个自行车不要倒，慢慢地往前骑，这时候我们可能会调动各种各样的政策策略来处理我们的内忧外患，这是我们国家制定的政策。
周小川讲，我们的货币政策不会是急进的，而是循序渐进的调控过程。我们通过三十年的改革开放我们建立的是稳定的市场秩序，这种市场持续有三个方面组成，一个是政治秩序，经济秩序和社会秩序，如果说我们的政策调控是一个崩溃性的措施，把房价一下子打到50%，那么所有反映出来的问题不是房子的问题，而是经济的问题，经济次序将会被打乱。现在报子上很关心每个月统计的失业率是多少，今年刚刚统计的失业率是4%，这个4%看上去是小的数字，但是中国有13亿人口，4%什么概念？所以如果说你把经济次序打乱，这个产业的次序打乱，一旦引起了社会经济大的波动话，我们说不安定因素就出来了，那么失业率会增加。
第三个我想讲的是，因为大家现在觉得房价很贵，我们的房价贵是在一个什么环境下谈这个问题？是在中国现有的经济环境下。如果把我们的房价放到美国，放到澳大利亚可能觉得很便宜。现在因为我们的收入水平和我们的房价相对来说有距离的，有些人在理论界提出来，我们所有的东西都跟国际接轨了，但是有一样东西没有接轨，就是我们的收入水平没有接轨，我们的收入跟国际上，如美国相差三十年，我们中国的人均GDP是2500美金，上海刚刚出来的数字是8500美金，我们上海有过一个口号，2010年上海的人均GDP10400美金，他们香港的今天就是上海的明天，如果我们达到了香港的收入水平上海的房价还是很便宜的。理论界现在有一个口号，叫“强国必先富民”。现在我们很多讨论房价，以经济学理论为基础。其实我们没有从社会学的理论角度讨论房价，就像刚才我们前面说的，我们现在讨论很多的是什么？是社会阶层，我们社会现在有五大阶层，有绝对受利者和绝对受损者，绝对受利者现在用大量的资本资源拿土地，很多受损者买不起房，这个我觉得是很大的问题。

五、经济适用房，想说爱你不容易
上海最近做的四个动迁基地，两个一千万，现在不提了。为什么不提？我看了两个基地，西部集团做的是江桥的，做了一半不做了没人去，泗泾也做了一百万平方，我看是整个空城。我们周浦也有一个150万平方的四高小区，现在已全部做好，但是没有人去，因为我们公司在那有个项目，有一次我乘公交车从头坐到底就我一个人，我问售票员怎么没人坐，她说这个车反正是国家的嘛。我在车上算了一笔账，一个下岗工人如果640块/月工资，如果他在淮河路香港广场做一个清洁工，他又住在周浦，每天乘车时间两小时，那他一个月的交通费起码200多元，占他收入的30%—50%。如果还要换两辆车，那就更加不得了，就要超过他的基本生活费用，那他一定会选择还是继续留在市中心算了。我们现在对经济适用房只提了一个问题，就是讲了一个怎么解决交通的问题，所以其他的配套没有实行起来，经济适用房的政策就不可能实施。其实我很关心的这个事情，我最近看了一本书叫《新城模式》，比如日本，日本很多小的城镇是怎么发展起来的，他们把这个新城模式做的很全。比如新加坡做CBD一个圈，商业一个圈，住宅一个圈，富人一个圈，穷人一个圈，是一种三三制模式。
上海的经济适用房成了郊区新空城，没办法再实施下去。这个事情就引出了一个更大的问题，投入的资金怎么回流，上海搞了一个用公积金孳息拿出来20个亿，包括国家拿出来财政收益42个亿，在人大上通过去收购经济适用房让老百姓居住，叫地产集团收购，然后作为商品房对外销售，把这个资金转过来。所以上海的经济适用房这种操作是失败的，后来没人敢提。这个口号看上去很美，这当中问题很大，把我们大家的公积金孳息拿出来帮人家做事情，这是公权侵犯私权，我们银行的利息是我的，你怎么随便把我的钱拿出去为人家服务的。理论界在报上说这是公权侵犯私权。所以经济适用房的政策看上去很美，在目前阶段实际是做不到的。
经济适用房在香港有进入政策有退出政策，而我们现在关键问题是，我们的信用政策没有联网，下岗工人养两只狗天天打麻将，他说也是下岗工人。在澳大利亚政府有规定的，一看你这个人失业一年，银行没有一分钱存款，你就可以申请政府屋。所以，没有正规的、联网的个人信用信息系统，经济适用房政策的执行是存在问题的。第二个问题，经济适用房现在就是一个口号，一个强行的行政政策，说地方政府领导你不做就要下马。那么做下去具体的配套经济扶助政策有没有？比如说你做到郊区，这个土地本来镇政府可以买300万/亩，现在给你动迁房做了，这一块收益没有了。第二、你开发商建成商品房以后，你还可以交税收到我政府这边来，现在做经济适用房了我政府税收又没有了，地区的GDP没了，这届政府的政绩没了。第三，你那么多十万个人口集中住在我这里，都是相对的弱势群体，他那天物业管理费不交了，政府要去扶持他，他明天没有饭吃了你要扶持他，他交通不方便了要扶持他，地方政府只有付出没有收益。
其实政府的职能有行政职能，又有经济职能，有些政府为什么连工资都发不出来。我们到福建东山区去开发，那里政府的县委书记一到过年就逃走，他借的企业钱还不出来，发工资都困难。 这你叫他如何有积极性搞经济适用房。现在经济适用房反映的问题是利益集团的问题，是政府的国民收益两次分配问题，和我们利益相对受损阶层的人利益怎么样结合起来的问题。我们现在有种说法是叫国家利益部门化，部门利益个人化。我这一块地方富起来了，我的收益可以得到保证。

那么2008年的五六月房地产市场又会怎么样？马云讲过；今天很痛苦，明天更加艰难，太阳后天就会升起。这有两个部分组成，一个是我们的十七大报告里面有一句话，我们现在的GDP是世界第四位，以后计算的时候是以人均GDP计算。我们要开始调整我们的收入，就是将来按人均GDP计算，我们人均GDP不能总是排在世界第112位呀，那么我们要提高整个国民的收入，这个收入如果提高，那就是我们扩大内需的基础，这时候我们去消费房产这个产品的时候就有基础了。
第二个就是说，我们的城市化进程不会停下来。所以从这个角度来说，我们的市场还是有希望的。但是我们今天调整的目标是什么？把我们过渡分散，过渡资源消耗的这种小的企业，把它消灭一批，整合一批，然后转向一个比较集中度相对高的房地产市场发展。像香港现在掌握市场80%的资源，就是十大房产公司控制，但是我们中国资源分散的很散。从社会资源角度来说，必须要相对的集中，有效提高资源使用价值，这是一个调整过程。所以调控的过程对我们发展商的考验过程，就是你的生存竞争力在哪里。所以说发展商现在开始要不断地调整自身竞争力，市场还是有希望的，你一定要锻炼到明天，太阳升起的时候就有希望。