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新京报 :一个平谷农民开发CBD高档公寓旺座中心的始末
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主题：
新京报 :一个平谷农民开发CBD高档公寓旺座中心的始末
rzwtboy
发表于
2008-04-01
进微信群讨论
http://www.sina.com.cn 2007年03月16日14:50 新京报
内部合伙人的恩怨纠结，导致价值数亿元的资产即将走上拍坛。
如今的跃龙集团董事长，平谷农民贾宝来十几年的发家史一直令庄上的农民称道。
三月的阳光照在旺座中心褐色的外表下，展示着独有的威严与沧桑。因其色彩，这幢高33层、建筑面积超过12万平方米的高级公寓层被一度称为CBD的“瞳孔”。而这个标的建筑从一诞生就面临了太多的风雨，经历了近四年的悲喜沧桑，旺座中心 (论坛 像册 户型)又再次被人们关注。
虽然位于国贸附近的黄金地角，由于内部合伙人的恩怨纠结，导致如今面临拍卖危机。谁对谁错也许已成为历史，但是旺座的诞生，仍然是它的孕育者，一个平谷农民曾经引以为豪的产物。
1起家 平谷农民怀揣巨款闯京城
作为旺座中心的投资人、如今的跃龙集团董事长，平谷张各庄农民贾宝来十几年的发家史一直令庄上的农民称道。天生的经济头脑，让他17岁就买下全乡第一辆解放牌挂斗车，之后跑个体运输、搞养殖，家里成了当地有名的富裕户。
发家之后，贾宝来开始涉足建材领域，开办企业，主要以生产钢、PVC门窗为主。
到1997年，企业的收入已经相当可观了。一向具有超前眼光的贾宝来并不满足于现状，那时的房地产业刚刚走向市场化，丰厚的收益让他逐渐关注这个市场。据了解这段历史的人透露，1998年贾宝来下定决心进军北京房地产市场。
这年春天，从未涉足过大型高档房屋建筑项目、来自远郊区县的贾宝来怀揣着梦想，进京寻找房地产开发的商机。
一位不愿透露姓名的知情人称，当时的贾宝来只带了500万元进京，但跃龙集团方面否认了这一金额，表示当时所带金额远不止此数。
那年房地产业正处于一个快速膨胀期，贾宝来在每天纷繁的信息中苦寻商机。
“已经是老板的他在小旅馆里找了张八人间的大通铺，每天只吃两元钱的牛肉面。
多方找信息，使尽浑身解数，终于在众多的竞争对手中，以首付款及时到位打动了北京市挑补绣花厂，拿到了今天矗立起旺座中心的这个黄金地块。“描述当时的情景，东方跃龙现任总经理朱和平仍感钦佩不已。
2合作 寻求地产盟友共同创业
由于缺少开发经验，贾宝来一直想寻觅一个志同道合并精通房产的合伙人。此时，雍可阳的出现，使得两人此后的命运随之改变。
据知情人回忆，2000年，雍可阳经过朋友介绍认识了贾宝来。雍表示希望能够加盟东方跃龙房地产开发有限公司，并参与即将开发的旺座中心项目的管理。考虑到雍可阳有机关工作、留洋、经营过房地产等背景，经过一段时间的了解后，贾宝来将人选锁定雍可阳。
经过进一步的交往，贾宝来与雍可阳在2000年4月签订了合作协议，在不改变法定工商登记的股东构成的前提下，具体约定了东方跃龙房地产开发公司与雍可阳的权利、义务与责任。同时，此前主导旺座土地运作的中外合作经营企业北京天亚物业开发有限公司(以下称天亚公司)股权正式变更，跃龙集团的子公司东方跃龙房地产开发有限公司(以下称东方跃龙)取得了天亚的控制权，并将它的注册地点变更到平谷的老家。
在跃龙集团和雍可阳签订的合作协议中规定：东方跃龙将委派雍可阳，担任天亚公司的董事长兼总经理；并按照项目进度需要，由公司负责项目的前期开发所需资金5000万元；项目完成并结算分红后，东方跃龙有权获得项目50%的净收益或承担项目50%的亏损；雍可阳负责项目开发经营管理，并负责筹集部分项目开发建设所需之全部资金，有权获得项目50%的净收益并以自由资产承担项目50%的亏损。
3发展 销售火爆带来丰厚收益
通过系列的风险均衡后，雍可阳成为了天亚公司物业开发有限公司的董事长、总经理、法人代表。而雍可阳在这期间，充分发挥自己的人脉资源，项目进展十分顺利。
据朱和平介绍，集团最初的计划就是由贾宝来投入5000万元作为启动资金，雍可阳负责以项目养项目，把控资金回流周期，最后出售毛坯房。这样整体的建造费用预计为9.5亿元，贾宝来与雍可阳各得3亿元利润，这对于双方而言，都相当可观。
2001年，CBD概念开始在北京出现，此地区的楼盘受到很大的欢迎，尤其吸引了更多的国际人士。雍可阳觉得这是个契机，决定将原定的毛坯房改为精装修房，再作为酒店式公寓出售。
更具吸引力的是，雍可阳提出了“配套的包租与回购计划”，这在当时并不多见。包租计划为业主付房贷承担第一担保责任；回购计划是指保障业主可以原价把房子卖回给开发商。在签订两个协议后，业主相当于没有了投资风险。
系列的营销手段，让旺座销售一路火爆。据天亚公司当初材料记载，仅在开盘后的一个月就被订出78套，销售收入达2.6亿元，成为当时同期楼盘的销冠。
4散伙 当事者反目埋下巨大隐患
商者逐利，虽然项目一路销售火爆，但是风光的背后确暗藏隐忧。6个亿的利润额，当日的辉煌随着2003年底雍可阳的出局而骤变。
东方跃龙方面认为，雍可阳在未投一分钱的情况下，利用职务之便大肆侵占、挪用巨额公司财产，在财务和劳务价格上做手脚，对外签订了大量极不合理的经济合同，给项目带来损失。
据知情人士透露，雍可阳为自己家购买家具、装修，打入公司成本，还有两笔合计300万元的提款不知用途。在雍负责期间，天亚有多项溢价采购，包括玻璃幕墙、弱电系统以及一些装饰部件，采购价比市场价高了数倍。根据跃龙集团提供的材料，公安机关掌握的雍可阳侵占公司财产金额为150余万元。
“雍可阳在2003年底之前的3年多经营中，得到贾宝来的完全信任，同时由于雍可阳把开发的战略描绘得非常美好，因此答应了雍提出的要求，造成了其一手掌控天亚的局面。”朱和平这样描述当时的情景，他认为，是跃龙集团粗放的经营风格导致对天亚公司疏于管理，由于2003年开始天亚公司员工的陆续举报，跃龙集团才渐渐发现雍可阳侵占公司财产。
于是，2003年12月25日，经董事会决议，免去雍可阳的天亚公司董事长职位，并于当月31日，将法人改为贾宝来的侄子贾旭光。次年2月9日，公安机关因涉嫌贪污正式拘传雍可阳。
按照第三方的说法，这上百万的侵吞财产与雍可阳将来3个亿的收入不可相比，只是欲加之罪，何患无词。回顾这个过程，朱和平认为，双方在此时处理事情的不冷静，成为之后一系列事件爆发的诱因。
5骤变 盟友“神奇”布局致公司易主物业流失
天亚公司董事会将雍可阳免职之后，贾旭光成为天亚公司新的法定代表人。这时的雍可阳一直处于取保候审的境地。神奇的是，雍可阳以不符合董事会流程为由，在2004年12月28日将法定代表人为贾旭光的工商执照作废，两天后领出恢复雍可阳为法定代表人的新工商执照。此后10天内，雍可阳迅速地重新“布局”。其中，就包括与万马物业签订委托物业管理合同。
朱和平说，虽然在十天后，也就是2005年1月10日，工商局重新更正了法人，但雍在十天内签署的协议则造成目前现状的祸源，万马物业则以此合同，并加上武力手段，进入旺座中心。
“合同是公司行为，其有效性跟公司的领导人变化没有关系，一切的签署都是在合法环境下进行。”万马物业副总经理宋卫宏告诉记者。
从当时签署的文件中可以看到，万马物业支付了150万元的风险抵押金，雍可阳与万马物业签订的委托管理合同不但加盖了天亚公司的公章，还加盖了合同专用章，并在公证机关做了公证。同时，根据该合同的补充协议，如因天亚公司过错致使合同无法履行，或天亚公司单方面解除合同，要按每月每平方米1.5美元赔偿给万马物业25年物业管理费的30%———将近1.5亿元。
“这个协议的合法性我们并不认同，这只是历史上遗留下来的产物，”朱和平认为。
6现状 各方矛盾依旧，谈判仍未破冰
此后，从2004年底到2005年，双方在几次交涉中使用了武力，对此天亚公司与万马物业至今仍指责对方。直至目前，开发商天亚公司仍无法进驻旺座中心。
“由于万马的强行进驻，使得好多重要文件拿不出来，耽误其他项目的正常运作。同时，万马物业又占据着旺座中心的底商以及一些遗留房的租赁经营，使得开发商在收益方面受到损失，致使资金周转困难，目前仍无法偿还所拖欠的土地出让金。”朱和平颇为无奈。但他同时又很肯定地向记者表示，天亚公司一定会进驻旺座中心的。
而万马物业方面也表示，由于产权方面的纠纷，很多底商的租金收不上来，业主的物业费也收缴困难，目前正面临着资金周转难题。但直至发稿前，万马物业方面说，天亚公司仍没有主动表示谈判意愿。(采写/摄影 记者 关爽 杨娟娟)
-记者观察
气度和制度
一个是初涉房地产行业的农民企业家，一个是有经验有人脉的经理人，双方结合，这本来是一个可以双赢的开局。然而，看过开头的人们都未曾料到会是这样结局———一座价值十几亿的国际公寓濒于瘫痪，几百户业主的产权证没有着落，最初的战友，也成了现在的陌路仇人。
笔者不禁想起了富力地产成就佳话的“双老板制”，十多年前，富力的两个老板张生和李生在广州相识，李生觉得张生够义气。于是两人一起携手创立了“富力”开始干房地产，公司股份各占50%.双方之间没有签署过任何一份文字协议，全是靠信用。十几年后，当年那个只有2000万资产、十几名员工的富力，已成长为一个年销售额将达115亿元的全国性地产集团。
张生和李生的心胸和气度成就了富力，让人钦佩不已，但是人非圣贤，我们不能苛责每位企业家都有“宰相肚里能撑船”的气度。
就连贾宝来的下属也评价说，贾老板和雍可阳都属于气度不够大的人，要不然也不会造成旺座中心今天难以收拾的局面。
在企业家的气度还不能成为圣人的时候，我们应该怎么样来保证企业的正常运转和发展？答案是靠制度。要把企业做大做强，只有不断完善企业制度。同时，我们的房地产市场也在不断地走向成熟，没有规范的企业制度、不尊重市场法则的开发企业，就更难以找到立足之地了。
外滩新兵
发表于
2008-04-01
什么是CBD？？
外滩新兵
发表于
2008-04-01
为什么能够共患难却不能够共享福呢
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内部合伙人的恩怨纠结，导致价值数亿元的资产即将走上拍坛。
如今的跃龙集团董事长，平谷农民贾宝来十几年的发家史一直令庄上的农民称道。
三月的阳光照在旺座中心褐色的外表下，展示着独有的威严与沧桑。因其色彩，这幢高33层、建筑面积超过12万平方米的高级公寓层被一度称为CBD的“瞳孔”。而这个标的建筑从一诞生就面临了太多的风雨，经历了近四年的悲喜沧桑，旺座中心 (论坛 像册 户型)又再次被人们关注。
虽然位于国贸附近的黄金地角，由于内部合伙人的恩怨纠结，导致如今面临拍卖危机。谁对谁错也许已成为历史，但是旺座的诞生，仍然是它的孕育者，一个平谷农民曾经引以为豪的产物。
1起家 平谷农民怀揣巨款闯京城
作为旺座中心的投资人、如今的跃龙集团董事长，平谷张各庄农民贾宝来十几年的发家史一直令庄上的农民称道。天生的经济头脑，让他17岁就买下全乡第一辆解放牌挂斗车，之后跑个体运输、搞养殖，家里成了当地有名的富裕户。
发家之后，贾宝来开始涉足建材领域，开办企业，主要以生产钢、PVC门窗为主。
到1997年，企业的收入已经相当可观了。一向具有超前眼光的贾宝来并不满足于现状，那时的房地产业刚刚走向市场化，丰厚的收益让他逐渐关注这个市场。据了解这段历史的人透露，1998年贾宝来下定决心进军北京房地产市场。
这年春天，从未涉足过大型高档房屋建筑项目、来自远郊区县的贾宝来怀揣着梦想，进京寻找房地产开发的商机。
一位不愿透露姓名的知情人称，当时的贾宝来只带了500万元进京，但跃龙集团方面否认了这一金额，表示当时所带金额远不止此数。
那年房地产业正处于一个快速膨胀期，贾宝来在每天纷繁的信息中苦寻商机。
“已经是老板的他在小旅馆里找了张八人间的大通铺，每天只吃两元钱的牛肉面。
多方找信息，使尽浑身解数，终于在众多的竞争对手中，以首付款及时到位打动了北京市挑补绣花厂，拿到了今天矗立起旺座中心的这个黄金地块。“描述当时的情景，东方跃龙现任总经理朱和平仍感钦佩不已。
2合作 寻求地产盟友共同创业
由于缺少开发经验，贾宝来一直想寻觅一个志同道合并精通房产的合伙人。此时，雍可阳的出现，使得两人此后的命运随之改变。
据知情人回忆，2000年，雍可阳经过朋友介绍认识了贾宝来。雍表示希望能够加盟东方跃龙房地产开发有限公司，并参与即将开发的旺座中心项目的管理。考虑到雍可阳有机关工作、留洋、经营过房地产等背景，经过一段时间的了解后，贾宝来将人选锁定雍可阳。
经过进一步的交往，贾宝来与雍可阳在2000年4月签订了合作协议，在不改变法定工商登记的股东构成的前提下，具体约定了东方跃龙房地产开发公司与雍可阳的权利、义务与责任。同时，此前主导旺座土地运作的中外合作经营企业北京天亚物业开发有限公司(以下称天亚公司)股权正式变更，跃龙集团的子公司东方跃龙房地产开发有限公司(以下称东方跃龙)取得了天亚的控制权，并将它的注册地点变更到平谷的老家。
在跃龙集团和雍可阳签订的合作协议中规定：东方跃龙将委派雍可阳，担任天亚公司的董事长兼总经理；并按照项目进度需要，由公司负责项目的前期开发所需资金5000万元；项目完成并结算分红后，东方跃龙有权获得项目50%的净收益或承担项目50%的亏损；雍可阳负责项目开发经营管理，并负责筹集部分项目开发建设所需之全部资金，有权获得项目50%的净收益并以自由资产承担项目50%的亏损。
3发展 销售火爆带来丰厚收益
通过系列的风险均衡后，雍可阳成为了天亚公司物业开发有限公司的董事长、总经理、法人代表。而雍可阳在这期间，充分发挥自己的人脉资源，项目进展十分顺利。
据朱和平介绍，集团最初的计划就是由贾宝来投入5000万元作为启动资金，雍可阳负责以项目养项目，把控资金回流周期，最后出售毛坯房。这样整体的建造费用预计为9.5亿元，贾宝来与雍可阳各得3亿元利润，这对于双方而言，都相当可观。
2001年，CBD概念开始在北京出现，此地区的楼盘受到很大的欢迎，尤其吸引了更多的国际人士。雍可阳觉得这是个契机，决定将原定的毛坯房改为精装修房，再作为酒店式公寓出售。
更具吸引力的是，雍可阳提出了“配套的包租与回购计划”，这在当时并不多见。包租计划为业主付房贷承担第一担保责任；回购计划是指保障业主可以原价把房子卖回给开发商。在签订两个协议后，业主相当于没有了投资风险。
系列的营销手段，让旺座销售一路火爆。据天亚公司当初材料记载，仅在开盘后的一个月就被订出78套，销售收入达2.6亿元，成为当时同期楼盘的销冠。
4散伙 当事者反目埋下巨大隐患
商者逐利，虽然项目一路销售火爆，但是风光的背后确暗藏隐忧。6个亿的利润额，当日的辉煌随着2003年底雍可阳的出局而骤变。
东方跃龙方面认为，雍可阳在未投一分钱的情况下，利用职务之便大肆侵占、挪用巨额公司财产，在财务和劳务价格上做手脚，对外签订了大量极不合理的经济合同，给项目带来损失。
据知情人士透露，雍可阳为自己家购买家具、装修，打入公司成本，还有两笔合计300万元的提款不知用途。在雍负责期间，天亚有多项溢价采购，包括玻璃幕墙、弱电系统以及一些装饰部件，采购价比市场价高了数倍。根据跃龙集团提供的材料，公安机关掌握的雍可阳侵占公司财产金额为150余万元。
“雍可阳在2003年底之前的3年多经营中，得到贾宝来的完全信任，同时由于雍可阳把开发的战略描绘得非常美好，因此答应了雍提出的要求，造成了其一手掌控天亚的局面。”朱和平这样描述当时的情景，他认为，是跃龙集团粗放的经营风格导致对天亚公司疏于管理，由于2003年开始天亚公司员工的陆续举报，跃龙集团才渐渐发现雍可阳侵占公司财产。
于是，2003年12月25日，经董事会决议，免去雍可阳的天亚公司董事长职位，并于当月31日，将法人改为贾宝来的侄子贾旭光。次年2月9日，公安机关因涉嫌贪污正式拘传雍可阳。
按照第三方的说法，这上百万的侵吞财产与雍可阳将来3个亿的收入不可相比，只是欲加之罪，何患无词。回顾这个过程，朱和平认为，双方在此时处理事情的不冷静，成为之后一系列事件爆发的诱因。
5骤变 盟友“神奇”布局致公司易主物业流失
天亚公司董事会将雍可阳免职之后，贾旭光成为天亚公司新的法定代表人。这时的雍可阳一直处于取保候审的境地。神奇的是，雍可阳以不符合董事会流程为由，在2004年12月28日将法定代表人为贾旭光的工商执照作废，两天后领出恢复雍可阳为法定代表人的新工商执照。此后10天内，雍可阳迅速地重新“布局”。其中，就包括与万马物业签订委托物业管理合同。
朱和平说，虽然在十天后，也就是2005年1月10日，工商局重新更正了法人，但雍在十天内签署的协议则造成目前现状的祸源，万马物业则以此合同，并加上武力手段，进入旺座中心。
“合同是公司行为，其有效性跟公司的领导人变化没有关系，一切的签署都是在合法环境下进行。”万马物业副总经理宋卫宏告诉记者。
从当时签署的文件中可以看到，万马物业支付了150万元的风险抵押金，雍可阳与万马物业签订的委托管理合同不但加盖了天亚公司的公章，还加盖了合同专用章，并在公证机关做了公证。同时，根据该合同的补充协议，如因天亚公司过错致使合同无法履行，或天亚公司单方面解除合同，要按每月每平方米1.5美元赔偿给万马物业25年物业管理费的30%———将近1.5亿元。
“这个协议的合法性我们并不认同，这只是历史上遗留下来的产物，”朱和平认为。
6现状 各方矛盾依旧，谈判仍未破冰
此后，从2004年底到2005年，双方在几次交涉中使用了武力，对此天亚公司与万马物业至今仍指责对方。直至目前，开发商天亚公司仍无法进驻旺座中心。
“由于万马的强行进驻，使得好多重要文件拿不出来，耽误其他项目的正常运作。同时，万马物业又占据着旺座中心的底商以及一些遗留房的租赁经营，使得开发商在收益方面受到损失，致使资金周转困难，目前仍无法偿还所拖欠的土地出让金。”朱和平颇为无奈。但他同时又很肯定地向记者表示，天亚公司一定会进驻旺座中心的。
而万马物业方面也表示，由于产权方面的纠纷，很多底商的租金收不上来，业主的物业费也收缴困难，目前正面临着资金周转难题。但直至发稿前，万马物业方面说，天亚公司仍没有主动表示谈判意愿。(采写/摄影 记者 关爽 杨娟娟)
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气度和制度
一个是初涉房地产行业的农民企业家，一个是有经验有人脉的经理人，双方结合，这本来是一个可以双赢的开局。然而，看过开头的人们都未曾料到会是这样结局———一座价值十几亿的国际公寓濒于瘫痪，几百户业主的产权证没有着落，最初的战友，也成了现在的陌路仇人。
笔者不禁想起了富力地产成就佳话的“双老板制”，十多年前，富力的两个老板张生和李生在广州相识，李生觉得张生够义气。于是两人一起携手创立了“富力”开始干房地产，公司股份各占50%.双方之间没有签署过任何一份文字协议，全是靠信用。十几年后，当年那个只有2000万资产、十几名员工的富力，已成长为一个年销售额将达115亿元的全国性地产集团。
张生和李生的心胸和气度成就了富力，让人钦佩不已，但是人非圣贤，我们不能苛责每位企业家都有“宰相肚里能撑船”的气度。
就连贾宝来的下属也评价说，贾老板和雍可阳都属于气度不够大的人，要不然也不会造成旺座中心今天难以收拾的局面。
在企业家的气度还不能成为圣人的时候，我们应该怎么样来保证企业的正常运转和发展？答案是靠制度。要把企业做大做强，只有不断完善企业制度。同时，我们的房地产市场也在不断地走向成熟，没有规范的企业制度、不尊重市场法则的开发企业，就更难以找到立足之地了。